THẨM ĐỊNH GIÁ TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI

Thẩm định giá trung tâm thương mại đã và đang hoạt động hay dự án chuẩn bị khởi công là ước tính dòng thu nhập ròng với tỷ suất sinh lợi nhuận mong đợi, hợp lý. Để xác định giá thẩm định giá trung tâm thương mại chính xác thì người thẩm định viên cần có là khả năng phân tích hoạt động kinh doanh tại khu vực các trung tâm thương mại tọa lạc như: Chi phí xây dựng; Giá cho thuê mặt bằng kinh doanh giữa nhà đầu tư với bên thuê, môi trường sống, môi trường kinh doanh, tiện ích giao thông….

I. Khái niệm trung tâm thương mại

Trung tâm thương mại là loại hình kinh doanh thương mại hiện đại, đa chức năng, bao gồm tổ hợp nhiều loại hình cửa hàng và cơ sở hoạt động dịch vụ, văn phòng cho thuê…được bố trí tập trung trong một hoặc một số công trình kiến trúc; đáp ứng các tiêu chuẩn về diện tích kinh doanh, trang bị kỹ thuật và trình độ quản lý, tổ chức kinh doanh; có các phương thức phục vụ văn minh, thuận tiện đáp ứng nhu cầu phát triển hoạt động kinh doanh thương nhân vầ thoả mãn nhu cầu về hàng hoá, dịch vụ của khách hàng.

II. Các yếu tố xem xét khi thẩm định giá trung tâm thương mại

1.     trung tâm thương mại đã và đang hoạt động:

Các trung tâm thương mại đã đưa vào hoạt động vận hành khi chủ đầu tư đã nghiên cứu, khảo sát thị trường một cách cẩn thận, tỉ mỉ và các trung tâm thương mại đã chứng tỏ là loại hình đầu tư mạng lại lợi nhuận, góp phần đóng góp vào nguồn thu ngân sách địa phương.

Việc xác định giá trị các trung tâm thương mại đã hoạt động phụ thuộc vào dòng thu nhập ròng và không có công thức cho việc ước tính thu nhập đó. Tuy nhiên trước khi thu nhập ròng được vốn hóa theo một tỷ suất thích hợp để tìm ra giá trị thì thẩm định viên phải phân tích các mục như sau:

• Dòng tiền, giá thuê mặt bằng: thu nhập ròng của trung tâm thương mại thay đổi như thế nào? Tiền thuê mặt bằng của các gian hàng là bao nhiêu? Khi nào hợp đồng thuê mặt bằng hiện nay hết hạn.
• Khu vực kinh doanh có đối thủ cạnh tranh trong khu vực hay không? Chi phí xây dựng và bảo trì hạ tầng là bao nhiêu? Có ảnh hưởng đến giá thuê mặt bằng hiện tại của mình không?

2.     Đối với dự án trung tâm thương mại chuẩn bị khởi công:

• Quy trình xác đinh dự án giá trị trung tâm thương mại không khác so với trung tâm thương mại đã và đang hoạt động trong bước phân tích thị trường, tình hình kinh doanh trong khu vực một cách chuyên nghiệp là yếu tố đặc biệt quan trọng. Thẩm định viên phải lập một bản dự kiến doanh thu trung tâm thương mại trong tương lai, dựa theo tỉ lệ doanh thu bán lẻ trong khu vực.
• Trên cơ sở phân tích trong trung tâm thương mại tương lai, ước tính tiền thuê tối thiểu và tối đa. Sau khi ước tính được giá thuê và chi phí hoạt động bước tiếp theo tính lãi vay và nợ phải trả trên vốn vay để triển khai xây dựng. Sau khi khấu trừ tất cả chi phí tính được vốn hóa theo tỷ suất phù hợp. Thu nhập ròng sau khi được vốn hóa là giá trị trung tâm thương mại.

3. Thông tin, số liệu thẩm định giá trung tâm thương mại.

Để đưa ra quyết định mua hay thuê đất xây dựng trung tâm thương mại thì nhà đầu tư phải cân nhắc khả năng thu hồi vốn từ cho thuê mặt bằng các gian hàng, cửa hàng có đủ trang trải chi phí xây dựng, chi phí khấu hao và lãi vay dự kiến (nếu đi vay ngân hàng) hay không. Thu nhập của nhà đầu tư phụ thuộc vào hai yếu tố chính:

• Chi phí xây dựng và lãi vay
• Giá cho thuê mặt bằng

Vậy tiến hành thẩm định giá trung tâm thương mại, thẩm định viên cần phải khảo sát và thu thập các thông tin sau: Giá mua hoặc thuê đất; chi phí xây dựng; giá thuê tối thiểu có thể thu từ những người thuê mặt bằng.

Đối với thông tin, số liệu có thể thu thập qua báo cáo tài chính của chủ đầu tư. Đối với thông tin, số liệu về chi phí xây dựng, có thể thu thập qua việc khảo sát các nhà thầu, thị trường…

4. Cách tiếp cận thẩm định giá trung tâm thương mại

Xây dựng trung tâm thương mại khác so với các công trình xây dựng nhà ở dân cư, tòa nhà văn phòng,…. Hầu hết các trung tâm thương mại khác nhau về vị trí, kích thước,…. Trước khi đầu tư xây dựng trung tâm thương mại, nhà đầu tư phải khảo sát và lập báo cáo tài chính chi tiết và xem xét thấy thu nhập từ việc kinh doanh hợp lý hay không?

Vì vậy thẩm định giá trung tâm thương mại sử dụng các phương pháp:

• Phương pháp dòng tiền chiết khấu là thông dụng cơ bản nhất.
• Phương pháp chi phí cũng được sử dụng nhưng chỉ là phương pháp phụ trợ.
• Còn phương pháp so sánh ít khi được thẩm định viên sử dụng.

5. Công ty Thẩm định giá trung tâm thương mại uy tín tại Việt Nam

Do xu thế phát triển của Việt Nam đô thị hóa phát triển nhanh, trong những năm gần đây đã tiến hành xây dựng nhiều tòa cao ốc, khu dân cư, trung tâm thương mại kinh doanh. Bên cạnh đó các chợ truyền thống cũ kỹ đã bị tháo dỡ di  dời để nhường chỗ cho các trung tâm thương mại hiện đại để tận dụng lợi thế thương mại của các địa điểm này.

Thấu hiểu được điều đó, Công ty Thẩm định giá AV với kinh nghiệm và đội ngũ thẩm định viên chuyên môn cao trong lĩnh vực thẩm định giá tại Việt Nam. Thẩm định giá AV đã và đang cung cấp dịch vụ thẩm định giá trung tâm thương mại cho nhiều tập đoàn, doanh nghiệp, cơ quan Nhà nước… trên toàn quốc và thế giới.